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Marc Vidal
SUBPRIME ESPAÑOL
¿Se imaginan que un día reciben una llamada de su entidad bancaria informándole que debería de actualizar su salgo negativo en su tarjeta de crédito, aun cuando usted tiene claro que su disposición no ha llegado al límite dispuesto? Pronto eso dejará de ser una posibilidad para muchos y se convertirá en un caso real. Voy a detallar las sorpresas que nos depara la crisis financiera y crediticia en el ámbito de la economía domestica. La idea de este post y algunas de las afirmaciones provienen del foro burbuja.info y que, una vez contrastadas y al ajustarse perfectamente a la realidad económica, social y financiera, he adoptado como válidas. Otras fuentes son de un caracter más profesional y provienen de la relación empresarial y docente con entidades de crédito conocidas y agentes educativos en materia económica.
1. Que la bajada de precios en el valor de los pisos era imposible parece ya una teoría superada, porque aunque en la media estadística que nos presenta las sociedades de tasación se intenta reflejar una situación de crecimiento de precios similar a la inflación, la verdad es que hay zonas en las que la valoración de una vivienda ha ido cayendo de forma importante en los últimos meses.
2. El exceso de oferta en ciudades que eran paraísos inversores se ha convertido en un lastre comercial que obliga a rebajar precios para competir y poder vender.
3. Por culpa de un descenso en el valor objetivo de venta final de los pisos, el valor de tasación global irá descendiendo paulatinamente. Será de un modo brusco o suave, pero lo que es seguro es que irá reduciendo el margen que estableció la época del “todo se vende sobre planos”.
4. Inmediatamente, el descenso de tasación provocará que, realmente, nuestro piso valga menos que en lo que inicialmente nos hipotecamos.
5. Ese recorte del valor patrimonial obliga a la entidad bancaria a recomponer la aritmética con la que cataloga a sus clientes hasta el punto que llegarán a retirar tarjetas y/o a denegar créditos y refinanciaciones.
6. Aunque no tenga ni una cuota impagada, al contrario, disponga de todo en orden y un buen trabajo, el hecho de que las propiedades valgan un 5 o un 10% menos obligará a las entidades a reconvertir sus sistemas de garantía.
7. Cuando un patrimonio no cubre con la retasación el valor hipotecario dispuesto representa que la diferencia es una especie de crédito personal al consumo por ese valor.
8. El hipotecado pasa a ser un endeudado sin aval patrimonial y en consecuencia un cliente financiero de riesgo.
9. El banco lo incorpora en su paquete subprime puesto que sus opciones de revitalizar su disponibilidad crediticia es nula.
10. Si el estudio del valor patrimonial se sucede en más ocasiones, algo que en Irlanda ya está pasando y en Japón hace años que conocen.
11. La denegación de crédito será el menor de los problemas para el hipotecado.
12. La mayoría de hipotecas incorporan cláusulas que obligan a la devolución integra del importe solicitado cuando el patrimonio hipotecado vale menos que la deuda bruta.
13. Esta opción es la que los bancos se reservan para cuando la caída pueda ser continuada y sin control, de modo que las perdidas sean lo menor posible.
14. Las hipotecas concedidas al 80% se salvaguardan de este inconveniente contable de momento, pero las que se han establecido con índices que superaban el 100% más gastos, la mayoría desde 2004, corren riesgos evidentes de sufrir desajustes insalvables a medio plazo.
15. Los juzgados se empiezan a colapsar en algunos puntos de nuestra geografía, pero en breve las autopsias financieras se llevarán a cabo en los juzgados.
Este es un ejemplo de registro de la inscripción de un hipoteca tipo y que dibuja claramente el estado real del asunto:
RJ 19965613 Jurisdicción:Vía administrativa
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INSCRIPCION: HIPOTECA: de seguridad: en garantía de intereses remuneratorios variables: fijación de un máximo de responsabilidad concretado a las relaciones con terceros: improcedencia: indeterminación de la extensión de la cobertura hipotecaria de los intereses remuneratorios entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante; cláusula de vencimiento anticipado del préstamo ante el supuesto de disminución del valor del bien hipotecado en más de un 20% según tasación practicada al efecto: procedencia: concreción de la pérdida del beneficio del plazo: imparcialidad y objetividad en la realización de la tasación.
Los hechos necesarios para el estudio de la resolución se relacionan en sus Fundamentos de Derecho.
La Dirección General desestima las apelaciones interpuestas, confirmando el auto presidencial apelado, en cuanto confirma la nota de calificación respecto del primer efecto examinado y lo revoca respecto del segundo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El primero de los defectos que es objeto de impugnación, plantea la cuestión de si queda debidamente satisfecho el principio de especialidad cuando estipulándose la variabilidad de los intereses remuneratorios, la cláusula de constitución de la hipoteca se limita a expresar que la misma «garantiza el pago de intereses (remuneratorios) por un máximo en perjuicio de terceros conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946342, 886 y NDL 18732), de 105.000.000 de pesetas».
SEGUNDO.- La respuesta negativa es indudable. Como ya señalara este centro directivo, la garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios cuando son variables pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dichos intereses, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito. Esta exigencia no puede, pues, entenderse satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que claramente se concreta a las relaciones con terceros, dejando indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria de los intereses remuneratorios entre el acreedor y el deudor hipotecante o quien se subrogue en su doble posición jurídica de deudor y propietario del bien gravado, y es que el máximo ahora cuestionado en realidad está dirigido a operar, no en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos sus efectos, sino en el de la fijación, en virtud de la previsión contenida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y dentro del margen que este precepto concede a la autonomía de la voluntad, del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros.
TERCERO.- En cuanto a la estipulación 5.ª, c), que establece la previsión del vencimiento anticipado del préstamo «cuando por cualquier circunstancia sufriera deterioro o merma el bien hipotecado que disminuya su valor en más de un 20 por 100 y la parte prestataria no ampliase la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza o, en su caso, practicado el requerimiento a que se refiere el artículo 29 del Real Decreto 685/1982 (RCL 1982902 y ApNDL 8841), sobre regulación del mercado hipotecario, no devolviese la parte del préstamo que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo», se ha de reiterar el criterio de este centro en el sentido de que un pacto de este tipo se limita a dar concreción a una de las facultades que integran el crédito hipotecario conforme al artículo 1129, número 3, del Código Civil y 5 de la Ley de Mercado Hipotecario (RCL 1981900 y ApNDL 8840), sin que, de la sola referencia que se contiene en la transcrita estipulación al requerimiento mencionado en el artículo 29 del Real Decreto 685/1982, pueda extraerse la conclusión de un quebrantamiento de la imparcialidad y objetividad con que dicha tasación ha de ser efectuada como consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil y puesto que se trata de una tasación que se efectúa vigente ya el contrato de hipoteca (Resoluciones de este centro de 4 julio 1984 [RJ 19843851] y 23 octubre 1987 [RJ 19877660]), que, en principio, obligaría a cumplir lo dispuesto en la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 noviembre 1994 (RCL 19943383), sobre tasaciones de inmuebles ofrecidos en garantías afectas al mercado hipotecario secundario.
Sin mencionar la caida de la Bolsa del día de hoy 7,5%. En definitiva, han perdido todo lo ganado en el 2007.
Saludos.
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